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Direito Imobiliário
PARA ENTENDER O ITBI
Renato Savy
O aumento do interesse da população por assuntos jurídicos, notadamente aqueles ligados ao pagamento de impostos, taxas e outras obrigações do contribuinte, pode ser constatado através das notícias veiculadas pela Imprensa e publicações nas redes sociais. Nesse período de dificuldades financeiras como o que atravessamos, acentuadas com a ocorrência da pandemia da Covid-19, esse interesse cresce exponencialmente. Em nosso dia a dia profissional, constatamos que o ITBI - abreviatura de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é um dos que mais suscita dúvidas. Acrescento que esse assunto é importante, porque o segmento imobiliário tem expectativa de um crescimento no movimento de compra e venda de imóveis nesse primeiro semestre do ano.
Recentemente foi postada nas redes sociais, informação sobre decisão da 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, que entendeu que para o recolhimento do ITBI, deve ser observado o valor venal para fins de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Contudo sempre recomendamos tomar muito cuidado na divulgação de notícias jurídicas e principalmente, com a sua interpretação, pois “cada caso é um caso”.
Antes de comentar o caso mencionado é importante entender o que é o ITBI e quando deve ser pago. Esse imposto deve ser pago antes de dar andamento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Para tanto, deve ser preenchido um documento próprio do município. Sem o pagamento prévio do ITBI, não é possível fazer a transmissão da propriedade do imóvel.
O ITBI deve ser pago pelo adquirente dos bens ou direitos. No exemplo de compra e venda de um imóvel, quem deve pagar o imposto é o comprador. Já no caso de transmissão de bens imóveis por meio de doação, o imposto devido é o ITCMD (imposto estadual), por não se tratar de ato oneroso. Esse imposto é calculado em porcentagem, mas como quem recebe esse valor é a Prefeitura, varia de cidade para cidade.
No caso comentado, verificamos que a decisão deixou claro que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel ou da transação, o que for maior, portanto, não podemos entender que sempre utilizaremos como base o valor venal do imóvel referente ao IPTU.
Para calcular o valor desse imposto, que será recolhido aos cofres municipais, deverão ser observados dois fatores, onde o primeiro é a alíquota/porcentagem do imposto, sendo este definido pela Prefeitura. Em segundo lugar, a base de cálculo, ou seja, o valor no qual será aplicada a alíquota, sendo que, duas bases são admitidas pelos Tribunais, ora sejam, o valor venal (aquele valor que está no IPTU do imóvel) e o valor do negócio (o valor que está sendo negociado o imóvel).
O valor de referência, valor este atribuído pela Prefeitura, não é acolhido pelos julgadores, uma vez que a legislação tributária nacional não faz previsão. O cálculo sempre terá como base o maior valor dentre as duas referências citadas anteriormente e admitidas pelos Tribunais.
Por fim, informamos que há previsão no artigo 156 da Constituição Federal para fins de isenção do recolhimento do ITBI, por exemplo, inclusão de bem imóvel no capital social de empresa ou, em caso de fusão, cisão e incorporação de empresas, exceto se a atividade da empresa for relacionada à mercantilização de imóveis. Contudo, à Prefeitura é facultada a possibilidade em oferecer outras hipóteses de isenções.
Renato Savy é professor e advogado especialista em Direito Contratual e Imobiliário.
