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REDE IMOBILIÁRIA CAMPINAS ORIENTA SOBRE PROCEDIMENTOS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
“A aquisição de um imóvel requer algumas cautelas por parte do comprador, cuja inobservância pode acarretar dissabores futuros”, alerta o advogado e presidente da Rede Imobiliária Campinas, Rodrigo Coelho de Souza. A entidade está divulgando uma série de orientações práticas para a aquisição de imóveis. Essas orientações vão desde a análise da localização do imóvel, até a lista de documentos exigidos, tanto para a venda de imóveis de pessoas físicas, como de pessoas jurídicas. O presidente da Rede Imobiliária Campinas afirma que inicialmente é essencial que o comprador tenha a assessoria de profissionais da área, que sejam de sua confiança. “A intermediação de um corretor credenciado e com experiência é indispensável”, acrescenta.
Rodrigo sugere que o imóvel que se deseja comprar seja visitado por mais de uma vez, em horários e dias diferentes. “Aconselha-se também verificar a existência de eventuais problemas aparentes, tais como, rachaduras, vazamentos, problemas hidráulicos e elétricos. Caso haja dúvida, consulte um engenheiro civil, um arquiteto ou empreiteiro de confiança”. O comprador deverá analisar também a posição do imóvel em relação ao sol, a construções vizinhas, ventilação e nível de ruído da região.
Outra orientação prática da Rede Campinas é dar uma volta pelo bairro ou condomínio e conversar com os moradores locais. Com isso podem ser obtidas algumas informações importantes, tais como a existência de comércio e conveniências no entorno, escolas, segurança, tráfego e infraestrutura local, entre outras.
Após a escolha do imóvel passa-se à análise documental, que deverá ser feita por um advogado ou através do departamento jurídico da imobiliária envolvida.
A Rede Imobiliária Campinas orienta sobre os principais documentos a serem analisados com relação ao imóvel:
1) Matrícula do imóvel (certidão de propriedade). Todo imóvel está registrado em um Cartório de Registro de Imóveis, conforme a região em que se localiza. O registro do imóvel é feito pelo cartório, através de um documento denominado “Matrícula”, que recebe um número e no qual consta a descrição do imóvel e todo o seu histórico de propriedade, além de eventuais dívidas que pesem sobre ele. É através da Matrícula que se comprova a propriedade do imóvel. Portanto, o nome do vendedor deverá constar na Matrícula, como o último nome na cadeia registral. Também é possível verificar, pela análise da matrícula, se o imóvel tem algum ônus, isto é, se existe alguma dívida vinculada aquele imóvel. É de suma importância que a Matrícula analisada seja recente e atualizada, com prazo de expedição de máximo de quinze dias;
2) Outro documento inerente ao imóvel e que merece destaque é a Certidão Negativa de Débitos Municipais, expedida pela Prefeitura local. Através dela é possível aferir se constam débitos inerentes ao imóvel, tais como IPTU, taxa de lixo, contribuições de melhoria, entre outros. A dívida do IPTU sempre acompanha o imóvel, portanto, certifique-se que não haja qualquer pendência;
3) Caso o imóvel faça parte de um condomínio ou loteamento é necessário solicitar a administradora ou ao síndico, uma declaração negativa de débitos, relativa ao imóvel. Esta declaração deverá conter a autenticação da assinatura, bem como a prova da eleição do síndico. Solicite também uma cópia das atas das assembleias, para se certificar que não existem parcelas extras de taxas condominiais ou dívidas em nome do condomínio. Também é prudente solicitar as certidões do condomínio, para constatar eventuais dívidas que poderão ser cobradas dos condôminos no futuro;
4) Através de uma consulta via internet ou diretamente nas concessionárias é possível verificar a existência de débitos de água ou energia elétrica, pertinentes ao imóvel.
Tão importante quanto à análise dos documentos do imóvel, é a análise dos documentos e certidões relativas aos vendedores. Para que o proprietário de um imóvel possa vendê-lo é preciso verificar se ele é solvente, ou seja, se a venda daquele imóvel não desfalcará seu patrimônio e por consequência prejudicará eventuais credores, que poderão contestar a venda futuramente. Essa análise se dá mediante a consulta de algumas certidões. Antes, porém, é preciso verificar se o vendedor é pessoa física ou jurídica. Se for pessoa física, é importante verificar se o vendedor é casado ou não e qual o regime de bens que rege o casamento.
No caso das pessoas físicas devem ser solicitados os seguintes documentos:
1) Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos, compreendendo o período de 5 anos;
2) Certidões Negativas de processos da Justiça Estadual, compreendendo o período de 10 anos;
3) Certidões Negativas de Processo Fiscais, Municipais e Estaduais compreendendo o período de 10 anos;
4) Certidões Negativas de processos da Justiça Federal de Ações e Execuções Cíveis, Criminais e Fiscais, compreendendo o período de 10 anos;
5) Certidão Negativa de processos Trabalhistas (Justiça do Trabalho) o período de 10 anos;
6) Certidão Negativa de Débitos Tributários e Contribuições Federais
7) Cópia da certidão de casamento (se houver).
É importante ressaltar três pontos:
1) Caso o vendedor seja casado, é imprescindível que sejam exibidas as certidões do casal;
2) Caso o vendedor resida em outra cidade, diversa de onde se encontra o imóvel, é importante solicitar as certidões em ambas as cidades, ou seja, do local do imóvel e do domicílio do vendedor;
3) Caso alguma certidão indique algum apontamento será necessário solicitar uma certidão de objeto e pé, que irá demonstrar qual o objeto da ação e em que pé se encontra.
O presidente da Rede Campinas frisa, que nem todo apontamento é impeditivo da venda. A venda somente se inviabilizará, caso fique comprovado através das certidões que os venderes se tornarão insolventes com a alienação do imóvel.
Caso o vendedor seja uma pessoa jurídica, será necessário analisar os seguintes documentos, além das certidões supra mencionadas:
1) Cartão do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoal Jurídica);
2) Certidão Negativa de Débito do INSS e Certidão de Quitação de tributos Federais administrados pela Receita Federal;
3) Certidão negativa do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço);
4) Contrato social se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente registrado na Junta comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a sociedade for civil;
5) Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações – S/A e a ata da Assembleia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação;
6) Verificar, através do contrato social ou Estatuto, quem tem poderes de representar a empresa.
O presidente da Rede Imobiliária Campinas, Rodrigo Coelho de Souza, afirma que as pessoas não podem esquecer que ”todo negócio envolve riscos e isso não é diferente na compra e venda de imóveis, mas se todas essas orientações e cautelas forem observadas, esse risco será praticamente eliminado”.
foto: roncon & graça comunicações
